Кризисная ипотека, как это было и что мы имеем теперь

Ипотечный кризисНа сегодняшний день зафиксирован период застоя в развитии рынка ипотечного кредитования, ведь ситуация на ипотечном рынке Украины во II квартале 2008 года стала зеркальным отображением неблагоприятных тенденций в экономике, валютно-финансовой сфере и рынках недвижимости. Впервые в истории развития ипотечного кредитования сегмент ипотеки затормозил темпы роста и отреагировал повышением процентных ставок на галопирующий уровень инфляции, а в конечном итоге вообще свертыванием ипотечных программ.

Украинский ипотечный рынок испытал ряд значительных потрясений, в связи с этим, возник ряд проблем:

1) полностью было свернуто все ипотечные программы. Если в 2008 году ипотечные кредиты выдавали приблизительно 90 банков то в начале 2009 - ниодного;

2) обострение проблемы со стабильными источниками финансирования ипотечного кредитования;

3) банки старались минимизировать свои валютные риски. Сначала появились программы реструктуризации кредитов, которые были направлены на смену валюты кредита с иностранной на национальную, потом законодательно были приостановлены процессы валютного кредитования;

4) рост объемов проблемных ипотечных кредитов – по официальным данными НБУ объем проблемных ипотечных кредитов за 9 месяцев 2009 года вырос более чем в 3 раза;

5) падение цен на недвижимость - это, в свою очередь, привело к тому, что стоимость залогов  перестала покрывать стоимость кредита, который приводит к ухудшению качества ипотечных портфелей банков.

Анализируя состояние ипотечного рынка на протяжении всего 2009 года, можно утверждать, что в этом году все банки приняли позицию выжидания. Развитие строительства жилой недвижимости было невозможным без ипотечного кредитования, предусматривающее долгосрочные займы (минимум 10 лет) и относительную дешевизну(процентная ставка - не выше 15%).
Риелторы в свою очередь подтверждают тот факт, что пока ипотечными кредитами банков при покупки квартир пользуется очень малое количество украинцев. Для риелторов покупка квартиры в кредит - сегодня исключение. 99% всех соглашений происходят за счет собственных средств. Главная причина - у украинцев нет денег на существенный первый взнос, да и официальный месячный доход не позволяет получить ипотечный кредит. В результате - цены на жилье продолжают падать, правда - незначительно. По данным консалтинговой компании "Sv-development" за период с 1 июля по 1 августа 2010 средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 1,26%.

Причиной такого равнодушия украинцев к ипотечным кредитам остаются неприемлемые условия ипотеки. Банки, как и раньше соглашаются на кредитование лишь при условии оплаты 30-50% от стоимости квартиры и предоставлении справки подтверждающей официальный стабильный источник дохода, который, в условиях "тенизации" бизнеса в Украине, предъявить довольно проблематично. Банкиры считают, что ситуация изменится к лучшему, когда кредитные ставки в украинских банках будут находится на уровне 15% максимум. Это тот уровень процентных ставок, который психологически приемлем для заемщиков. Больше того, денежные поступления заемщика должны минимум в 1, 5 раза превышать размер ежемесячного платежа по кредиту. К тому же труднодоступными остаются долгосрочные ипотечные кредиты.

В 2008 году прирост количества ипотечных кредитов составлял 33,3%, в то время как в 2009 году этот показатель имел отрицательное значение (-6.9%).  В 2007 году показатель ипотечной задолженности составил 46788 млн. грн., а в 2009 году он вырос в 2, 2 раза и составил 103691 млн.грн.

Также важным аспектом является несбалансированность банковских активов и пассивов по срокам и условиями. Основным источником финансирования долгосрочных ипотечных кредитов банков на сегодняшний день остаются депозиты с максимальным сроком до одного года. Предоставляя за счет таких депозитов ипотечные кредиты сроком на 10-15 лет с фиксированными процентными ставками, банки создают серьезные риски для вкладчиков, особенно физических лиц, поскольку объемы депозитов граждан возрастают значительно быстрее, чем юридических лиц. Зависимость ипотечного кредитора от одного краткосрочного источника финансирования в виде депозитов создает чрезмерный риск ликвидности. По некоторым оценкам, способность банков продолжать финансовые долгосрочные ипотечные кредиты за счет краткосрочных депозитов ограничивается в случае, если такие ипотечные активы будут составлять более 5% в кредитном портфеле банка. В случае преодоления этой отметки, ипотечный кредитор будет способен в дальнейшем расширять сегмент ипотечного кредитования лишь в случае получения адекватных источников рефинансирования этой деятельности с целью минимизации риска ликвидности.

Написать коментарий: